Evita la comision de apertura en las hipotecas baratas

¿Tienes comisión de apertura? ¿Sabías que puede ser desmesurada y no tendrías por qué razón haberla pagado? Todo va a depender del juez con el que des, por el hecho de que esto se gana, por el momento, por vía judicial, puesto que si bien lo primero es demandar a la entidad, no es muy probable que el banco te devuelva el dinero sin sentencia que le fuerce.

La semana pasada, un juez afirmó que no era desmesurada, mas otro, de la misma manera que ya hiciesen los de otras provincias, reconoció por vez primera que el cliente del servicio debe recobrar el dinero que pagó por la apertura del préstamo.
Ha sido una sorpresa para el propio letrado, que al comienzo no sabía si incluirla en una reclamación conjunta por más abusos (suelo, gastos de hipoteca, interés de demora…) y que al final ha sido un acierto, por el hecho de que el juez ha declarado que, si bien sí fue transparente, es nula pues es desmesurada, puesto que el usuario pagó más de dos mil euros por ella.

Si bien, el banco aún puede recurrir esta sentencia pues no es firme, da pie a que se vuelva a sentenciar lo mismo en ese o bien en otro juzgado español: que la comisión de apertura es nula por exagerada.
De siempre y en toda circunstancia, he pensado que la comisión de apertura en las hipotecas baratas es un abuso del banco cara al usuario, que la entidad justifica diciendo que es para cubrir los gastos administrativos y de administración del principio del préstamo. Es verdad que formalizar un préstamo le da trabajo al banco, mas te fuerza a abonar una gestoría y el resto se lo cobra sobradamente.

Puesto que a lo largo de las décadas que pagamos una hipoteca, se abonan miles y miles de euros en intereses, ese servicio de la apertura del préstamo se debería considerar más que cobrado. Igualmente que ninguna entidad cobra comisión de estudio, tampoco debería cobrarse la apertura. Es pura avaricia y mucho morro.
La comisión de apertura, no está presente en todos y cada uno de los préstamos, depende del banco y del instante. Los hay que jamás la han cobrado y están los que lo hacen conforme al instante. A lo largo de los años duros de la crisis, cuando las hipotecas estuvieron asimismo duras, se utilizó más.

Cuando se abrió el grifo del crédito a fines de dos mil trece, dejó de emplearse tanto. Había que atraer clientes del servicio y una buena hipoteca no cuenta con semejante puñalada solamente comenzar. Al hundirse el Euríbor en negativo hace ahora justo un par de años, seguro que a alguna entidad le entraron ganas de salvarla, mas los clientes del servicio aceptamos mal las comisiones, como resulta lógico, y no se ha recurrido tanto a ella.

Esto, según fercogestion sí que está muy presente en los préstamos a tipo fijo, muy populares desde hace dos años, pero que resultan más costosos, entre otras muchas cosas por el hecho de que incluyen esta pulla que en general supone el 1 por ciento de lo que te prestan, a veces con un mínimo de quinientos euros y que en un préstamo de doscientos mil euros son dos mil €.
Prácticamente nada. De ahí que hay que llevar cuidado al escoger la hipoteca, a fin de que no nos cuelen abusos por doquier. En verdad, se estima que el noventa por ciento de las hipotecas españolas cuenta con alguna cláusula desmesurada. ¿Has mirado bien la tuya? Prácticamente seguro que tienes algo que demandar.

 

Subrogamos o no las hipotecas baratas

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Ya antes del estallido de la crisis, en plena efervescencia del campo inmobiliario y cuando las hipotecas eran uno de los negocios más esenciales de la banca de este país, la subrogación de hipotecas era una alternativa muy empleada, y, en verdad, una de las herramientas de competencia más frecuentes, algo que hoy día ya no resulta tan evidente y con lo que la busca de las mejores hipotecas subrogadas se muestra un tanto más difícil. Vamos a ver ahora los beneficios y los inconvenientes de subrogar la hipoteca.

Los motivos básicos radican verdaderamente en exactamente las mismas cuestiones que han limitado la concesión de hipotecas baratas nuevas; esencialmente una postura muy recia de la banca con relación a las condiciones de acceso a los productos, y por otra parte una coyuntura económica en la que el costo de la residencia y la caída del ámbito inmobiliario, al lado del retroceso del poder adquisitivo de las economías familiares redujo tanto la oferta como la demanda de hipotecas.
En este artículo responderemos el interrogante Revisión semestral o bien anual de hipoteca ¿Con cuál me quedo?

La subrogación de hipoteca

En el momento en que nos proponemos la subrogacion de hipoteca, verdaderamente buscamos mejorar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario, en un caso así, trasladando la hipoteca de la entidad de finanzas donde la tenemos subscrita a otra hipoteca.

Según Fercogestion en los años del exceso inmobiliario, la subrogación de hipotecas era un arma poderosa a cargo de las entidades de finanzas, que procuraban la atracción del cliente del servicio por medio de estos productos.

En todo caso, la subrogación de hipotecas siempre y en toda circunstancia debe ser entendida, como un mecanismo que puede asistir a mejorar nuestra hipoteca y por extension nuestras finanzas personales, desde buscar la mejora en las clases de interés y en los diferenciales, esto parece singularmente indicado en instantes en los que tanto los modelos de interés como los diferenciales se mueven de forma pronunciada, algo que quizás actualmente no sea tan evidente como en otros instantes no lejanos en el tiempo.

En todo caso, para un usuario que quiere mejorar su hipoteca, tras el intento de novación de exactamente la misma y si esto no ha resultado, la subrogación parece el camino conveniente.

Para una segunda vivienda, hipotecas baratas

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Siempre, en todo momento y en toda circunstancia, hablamos de las hipotecas baratas que tienen como objetivo financiar la adquisición de nuestra primera residencia por el hecho de que, de verdad, es el producto hipotecario más usual.

Sin embargo, es posible acceder a una hipoteca con la meta de adquirir una segunda vivienda, aunque como hacerlo conlleva contar con ciertos ahorros y carecer de otras deudas, o en el caso de tenerlas, que sean las menos posibles; los bancos no ofrecen las mismas condiciones en las hipotecas para viviendas de nueva concesión, que para la adquisición de segundas viviendas.

Te presentamos en el artículo de ferco gestion las mejores hipotecas para segundas viviendas ofertadas por las entidades.

Las hipotecas para segunda vivienda que se presentan más interesantes proceden de tres entidades: ActivoBank, Sabadell y Ibercredit.

Comencemos por ActivoBank. El producto ofrecido por esta entidad recibe el nombre de Hipoteca Activa Plus y cuenta con unas condiciones bastante flexibles. El plazo máximo de amortización del crédito hipotecario es de cuarenta años y la edad máxima que contempla esta hipoteca es de 75 años. El préstamo máximo que la entidad nos da para la adquisición de nuestra segunda vivienda es del 80 % , cuenta con un interés variable y no tiene importe mínimo. Para contratarla resulta necesario contar con la domiciliación de la nómina, un seguro de vida y un seguro de hogar. Un buen punto a favor es el tipo de interés que aplica, cosa en contra es su cláusula de suelo del 3 % .

La siguiente hipoteca, es la Hipoteca Bonificada del Banco Sabadell, una hipoteca que se rige por unas condiciones muy particulares, bastante interesantes también aunque a diferencia de la hipoteca de Activo Bank establece una comisión del 1 % en término de apertura. Además de la domiciliación de la nómina y de la contratación del seguro de hogar y vida, para contratar esta hipoteca resulta necesario contar con un seguro de crédito hipotecario.

La siguiente hipoteca, es la hipoteca 100 por 100 de IberCredit. Esta hipoteca nos deja financiar el 100 por 100 del importe de nuestra hipoteca, lo que ya es una clara ventaja aunque el tipo de interés que aplica, sea algo superior a las precedentes hipotecas para segunda vivienda (Erutibor + 2 ´70 % ). La hipoteca 100 por 100 de Ibercredit establece una comisión de apertura del 1 % y además de requerirse el seguro de hogar y de vida, se requiere la domiciliación de la nómina y contar con una tarjeta de crédito de la entidad.

¿Son obligatorios los seguros en las hipotecas baratas?

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Actualmente los bancos ofrecen hipotecas con bajos intereses a cambio de contratar seguros. El comparador financiero Fercogestion nos explica qué seguros son obligatorios para firmar una hipoteca.

Solo es obligatorio el seguro de hogar

La legislación española no obliga a un propietario a asegurar su vivienda, a excepción de que adquiera el inmueble con una hipoteca. Concretamente, un seguro de hogar también conocido como seguro de daños o de incendios. Esta póliza debe reflejar como beneficiario al banco, para asegurarse el capital prestado al cliente. Pero, aunque la entidad bancaria figure como beneficiaria, no puede obligar al cliente a contratar el seguro de hogar que comercializa ella misma. El fututo hipotecado tiene el derecho a contratarlo en la entidad que considere adecuada.

El resto de los seguros no son obligatorios

La vinculación, a través de los seguros, a cambio de intereses vistosos ha sido el paradigma hacia el que ha evolucionado el mercado hipotecario en plena era posburbuja inmobiliaria. La bajada de los tipo de interés a mínimos históricos y el exceso de liquidez de la banca han creado una mezcla singular.

Los bancos necesitan conceder financiación para rebajar su exceso de liquidez (penalizada por el BCE), pero al mismo tiempo solo están dispuestos a conceder hipotecas baratas a perfiles solventes en un contexto de tipos bajos. El resultado son hipotecas con diferenciales que doblan a los ofertados antes de la crisis, pero con un euríbor en negativo.

Para rebajar los intereses y además cumplir las exigencias de vincular a perfiles solventes, los bancos nos piden la contratación de seguros, como el de hogar, el de vida, el de protección de pagos o, incluso, planes de pensiones. La contratación de todos estos seguros puede acabar encareciendo la hipoteca y el usuario debe saber que no son obligatorios, a excepción del seguro de hogar.

Sin embargo, si no se contrata toda la vinculación requerida por la entidad pueden suceder dos situaciones; o bien el interés de la hipoteca puede incrementarse o bien la entidad puede negarse a darnos el préstamo hipotecario. En cualquier caso, el cliente debe hacer números y calcular qué le interesa más, una hipoteca cargada de vinculación y un bajo interés o un préstamo hipotecario sin vinculación, pero con un interés más alto. Pero siempre, teniendo claro que esta vinculación con coste no es obligatoria para firmar la hipoteca.

Fuente: Fercogestion