Si planeas comprar una propiedad en España, lee nuestra guía para ver qué hipotecas están disponibles y cómo solicitarlas. Es importante conocer los detalles de las mejores hipotecas antes de comprar una propiedad.
A continuación, te explicamos los principales aspectos que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca.
Comprar una propiedad con las mejores hipotecas
En el último par de años, el mercado inmobiliario finalmente se ha recuperado después de una larga caída tras el crack financiero.
En noviembre de 2018, los precios de la vivienda aumentaron un 5,6%. El mercado siguió siendo boyante en 2019.
Los prestamistas hipotecarios, ofrecen una serie de productos para las mejores hipotecas. Si vas a comprar una vivienda, tendrás que pensar a largo plazo. El impuesto sobre las plusvalías en España, de más del 20%, puede contrarrestar las ventajas de la compra para los inversores a corto plazo.
Además, los compradores deben tener en cuenta los costes de la transacción inmobiliaria, que ascienden a un 10-15% del valor de la propiedad. Incluso si los precios de la vivienda suben, es probable que se necesite un mínimo de tres a cinco años para compensar estos costes.
Durante la recesión del mercado, el gobierno español ha dado la bienvenida a la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Esto quiere decir que, bajo ciertas condiciones (incluyendo un nivel mínimo de inversión que puede repartirse entre varias propiedades) los inversores pueden recibir un permiso de residencia en España.
El visado de oro, permite a los interesados residir en España y viajar por toda la UE. Sin embargo, no permite trabajar ni dar acceso a las prestaciones del Estado. Los visados de oro requieren una inversión mínima de 500.000 euros (sin financiación).
Tipos de las mejores hipotecas
España ofrece los tipos habituales de hipotecas, con hipotecas españolas adicionales centradas en los expatriados, ofrecidas por bancos internacionales y bancos españoles.
Muchas hipotecas españolas no tienen restricciones en cuanto al precio de compra o la nacionalidad. Algunos productos favorecen a los compradores de determinados países o a la compra de propiedades en ciertas regiones.
La mayor diferencia entre los préstamos residenciales y no residenciales, es la relación préstamo-valor (LTV) máxima que permiten los bancos. Los residentes, suelen poder pedir un préstamo de hasta el 80% del valor de tasación de la propiedad. Los no residentes están limitados al 60-70% de la relación préstamo-valor, dependiendo del tipo de hipoteca.
La buena noticia, es que puede ser posible pedir prestado mucho más del valor de la propiedad (hasta el 100% en algunos casos) al comprar una propiedad embargada por un banco.
Es posible, que algunos bancos sólo estén dispuestos a conceder una hipoteca a compradores extranjeros para sus propios inmuebles. En este caso, tus opciones para conseguir una hipoteca pueden estar estrechamente ligadas a una propiedad concreta.
En algunos casos, la hipoteca que obtengas puede basarse en la valoración de la propiedad por parte del tasador del banco y no en el precio que tú pagues. Así, si un tasador valoró tu propiedad en 125.000 euros, tradicionalmente podrías pedir un préstamo de hasta 87.500 euros, aunque el precio de compra fuera sólo de 100.000 euros.
Calculadoras de las mejores hipotecas
La mayoría de las hipotecas, son de tipo variable y están vinculadas al Euribor (tipo de interés interbancario europeo) anual más un margen.
Por ejemplo, con el Euribor en el -0,37% y los tipos de interés de las hipotecas a tipo variable, que oscilan entre el 1,8 y el 3%, teóricamente podrías pagar solo el 1,43%.
Muchos prestamistas, también ofrecen hipotecas a tipo fijo, que oscilan entre el 2,4% y el 3%, dependiendo del plazo del préstamo.
Coste de obtener una hipoteca
Si recurres a un prestamista hipotecario, debes prever hasta un 10-15% del importe total de la compra para los costes de la transacción.
Así, si tu propiedad está valorada en 120.000 euros y puede pedir un préstamo por el 70% de esta cantidad, necesitas tener un pago inicial de 36.000 euros.
Los gastos típicos de cierre, incluyen los impuestos de transmisiones y timbres, la comisión de apertura del banco, los honorarios del notario y del registro, y los honorarios del asesor del banco.
Las transferencias de propiedades, se realizan mediante escrituras públicas de compraventa, que un Notario certifica. La venta no es oficial, hasta que el Notario incluye su firma protocolizada, para la que se aplican unos honorarios. En cuanto el Notario certifica que todos los documentos están en orden, la escritura está lista para los impuestos.
Impuestos sobre la compra de propiedades
Las propiedades residenciales, están sujetas a varios impuestos que son pagados por el comprador. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales asciende al 10% del precio de compra, dependiendo de la ubicación de la propiedad. Por ejemplo, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Madrid es del 6,1%, pero en Cataluña y Valencia se paga el tipo más alto, el 10%.
En el mercado existen las mejores hipotecas, simplemente debes encontrarlas para la compra de tu vivienda.
El impuesto de timbre también varía según el lugar y oscila entre el 0,5 y el 1,5% del precio de compra. A veces, el comprador paga el impuesto de plusvalía del vendedor, que variará en función de la titularidad del vendedor en la propiedad transferida.
Estas tasas, suelen formar parte de los gastos de cierre de la hipoteca. Es posible, que deban pagarse directamente a una o varias autoridades fiscales.
Seguro de la propiedad
Todos los propietarios de viviendas, deben tener un seguro de hogar que cubra el valor de la propiedad. El seguro de vida no es obligatorio, pero muchos prestamistas exigen a los prestatarios que contraten pólizas de seguro de vida suficientes para pagar el saldo pendiente de la hipoteca.
También, se puede considerar la posibilidad de contratar un seguro hipotecario, que te protegería en caso de no poder hacer frente a los pagos de la hipoteca. Tener un seguro de vida activo y un seguro hipotecario antes de solicitar una hipoteca, puede incluso dar acceso a mejores tipos de interés.
Consideraciones fiscales y deducciones
Los no residentes en España están obligados a pagar el impuesto sobre la renta español y un posible impuesto sobre el patrimonio español. Sin embargo, si pasan más de 183 días en España, pueden ser considerados residentes españoles a efectos fiscales.
Esto le expondrá a pagar un impuesto del 19-21% sobre las ganancias de capital (si vende su propiedad).
También, puede estar sujeto a pagar impuestos sobre el patrimonio por sus activos en todo el mundo. Si su patrimonio es superior a dos millones de euros, puede verse obligado a pagar un impuesto de hasta el 2,5% del valor total de su patrimonio mundial. Si deseas una información más amplia y particular consulta con https://www.fercogestion.com/es/mejores-hipotecas/.
Además de gravar las rentas de los inmuebles en alquiler, también se recauda un impuesto sobre la propiedad que oscila entre el 1% y el 2% del valor del inmueble al año, dependiendo de la ubicación. También puede estar sujeto a un gravamen especial del 3% anual por el derecho de propiedad.
La buena noticia, sin embargo, es que te permite deducir los intereses de la hipoteca, las reparaciones, el mantenimiento, las tasas de arrendamiento y hasta un 3% de depreciación del precio de compra de una vivienda.
Cómo solicitar una hipoteca
La mayoría de los grandes bancos españoles, ofrecen hipotecas, sobre todo el Banco Santander Central Hispano, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) y CaixaBank.
A la hora de solicitar una hipoteca para una propiedad, el mejor consejo es empezar pronto y comparar precios. Aunque el proceso oficial de la hipoteca sólo puede comenzar después de que se haya llegado a un acuerdo de compraventa, es posible y aconsejable empezar a desarrollar tu hipoteca al mismo tiempo que tus compras inmobiliarias.
Hay muchos productos financieros disponibles y las condiciones de cualquier producto específico pueden poner límites a las propiedades que puedes comprar.
Documentos para solicitar una hipoteca
Si acudes a un prestamista hipotecario, necesitarás como mínimo, los siguientes elementos
– Número de NIE
– Prueba de empleo o ingresos
– Un acuerdo previo con el vendedor
– Prueba de que el impuesto sobre la propiedad está pagado hasta la fecha
– Detalles de tus deudas e hipotecas actuales
– Copias de todas tus escrituras de propiedad existentes
– Registros de tus activos actuales
– Cualquier acuerdo prenupcial (si procede).
Una vez que presentes tu expediente completo al banco y los suscriptores hayan procesado todo, el banco te hará una oferta de hipoteca. Puede que ésta no sea la mejor oferta del banco, así que no tengas miedo de llevarla a un competidor. A menudo, el competidor intentará hacerte una oferta mejor, que podrás llevar al banco original para ver si está dispuesto a mejorar su oferta original.
Costes adicionales de la solicitud de una hipoteca
Aunque no es necesario pagar específicamente para obtener una oferta de hipoteca, asesoramiento o consulta, es posible que tengas que pagar por un tasador de la propiedad (que no trabaje para el prestamista hipotecario).
Esto puede ayudarte a evitar ser engañado o presionado por vendedores muy motivados, que pueden estar dispuestos a aprovecharse de los compradores.